Si hay algo que resalta, desde el punto de vista objetivo, en el campo de las Comunidades de Regantes, es la vinculación de la tierra al pago de las obligaciones contraídas, lo cual deriva de que subyace una naturaleza real para poder ostentar la condición de participe, al ser “ob rem” la vinculación existente.
Consecuencia jurídica del basamento y vinculación real de la tierra es la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones del transmitente:
“….obligación, por otra parte de naturaleza real, que repercute sobre las fincas, y a cuyo cumplimiento viene obligada la recurrente al haberse subrogado en virtud de adquisición de la finca, lo que determina la no existencia de responsabilidad solidaria alguna, sino de responsabilidad directa, como uno más de los comuneros integrantes de la Comunidad de Regantes…”. STSJ Asturias Sala de lo Contencioso-Administrativo de 31 mayo 2002 (EDJ 2002/32519).
Precisamente lo expuesto es lo que justifica que, en virtud de lo dispuesto en el artículo 83.4 TRLA, “las deudas a la comunidad de usuarios… gravarán la finca…en cuyo favor se realizaron, pudiendo la comunidad de usuarios exigir su importe por la vía administrativa de apremio, y prohibir el uso del agua mientras no se satisfagan, aun cuando la finca…hubiese cambiado de dueño”. En el mismo sentido el artículo 212.1 RDPH.
Subyaciendo una naturaleza real para poder ostentar la condición de participe de una Comunidad de Regantes, y siendo, por tanto, “ob rem” la vinculación existente (al derivar de la propiedad de una finca que resulta beneficiaria del aprovechamiento colectivo titularidad de aquella), la afección de la tierra al pago de las deudas constituye una garantía fundamental para estas Corporaciones de Derecho Público, al instituirse como una obligación de naturaleza real que repercute sobre las fincas y a cuyo cumplimiento vienen obligados los adquirentes en virtud de la adquisición, con la responsabilidad directa que ello conlleva.
Aunque las Comunidades de Usuarios se configuran por la Ley de Aguas como Corporaciones de Derecho Público, dotadas por consiguiente de personalidad jurídica, no dejan por ello de estructurarse como comunidades de intereses cuyo objeto es la vinculación real de bienes privativos de cada partícipe y de otros comunes adscritos a aquéllos, entre los que tiene especial relevancia el propio aprovechamiento colectivo de las aguas concedidas a la Comunidad. De esta naturaleza consorcial de las Comunidades de Usuarios derivan sus características más fundamentales: el que su constitución se lleve a cabo en consideración a los fundos, por lo que los comuneros deben ser siempre los propietarios, automáticamente sustituidos por los adquirentes en cualquier supuesto de sucesión o transmisión de tales fundos; y el que estos fundos queden sujetos con carga real al cumplimiento de las obligaciones que se deriven de la conservación, administración y mejor disfrute de los elementos comunes.
En suma, se trata de la aplicación del principio «res transit cum onere suo», conforme al cual los gastos necesarios para mantener el «status quo» de la Comunidad afectarán realmente a la «propiedad consorciada» y el propietario no podrá excepcionar el pago basándose en que los gastos se originaron con anterioridad al momento en que adquirió su propiedad.
Corresponderá a los adquirentes de las fincas, por tanto, hacer frente a las responsabilidades pecuniarias a la vista de la afección concurrente, sin que sea óbice la adjudicación efectuada en procedimiento administrativo o judicial.
En este sentido, desde la perspectiva de las cargas (incluso las ocultas) que se adquieren por los rematantes, debe desatacarse que los créditos por impuestos sobre inmuebles: por cantidades debidas a la Comunidad en régimen de propiedad horizontal, o por derramas adeudadas a las Comunidades de Regantes, gozan de un especial privilegio, habida cuenta de que los posteriores adquirentes de la finca deberán soportarlos, aun cuando no consten en el Registro de la Propiedad o hayan adquirido el bien en otra ejecución por una carga anotada con anterioridad.
En efecto:
– En cuanto a los tributos que gravan periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior, entendiéndose por anualidad vencida la constituida por los cuatro trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, cualquiera que sea la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago (arts. 78 LGT, 194 LH y 65 RGR). Esta hipoteca legal tácita opera con independencia del Registro, ostentando preferencia frente a cualquier otra carga que esté anotada, de manera que, si a consecuencia de una carga anterior se enajena el bien, dicha hipoteca legal subsiste, respondiendo el adquirente de los impuestos sobre el inmueble que dejare de abonar el anterior propietario y que correspondan al año natural en el que se ejercita la acción administrativa de cobro y el inmediato anterior.
– Respecto a las deudas por cuotas comunitarias debidas a la Comunidad de Propietarios, el art. 9.1 e), párrafo tercero, LPH contempla una afección legal del inmueble que supone que el adquirente del mismo se subroga en la responsabilidad del anterior propietario respecto de las cantidades debidas en la anualidad en que tenga lugar la adquisición y los tres anteriores (incluidos los recargos por mora si se hubiera aprobado por la Junta la imposición de intereses para el caso de morosidad), y ello con independencia de que no conste en el Registro ninguna anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad de propietarios. El adquirente del bien en la enajenación forzosa responderá de estos impagos, aun cuando los mismos no constaran el Registro y aunque no fuera el ejecutado, sino un propietario anterior, el que dejó a deber dichas cantidades, habida cuenta de que el citado precepto extiende la responsabilidad a “las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares”, plural que sirve de fundamento a esta interpretación.
– Y respecto a las cantidades debitadas a las Comunidades de Regantes, se deriva igual consecuencia, al contemplar también el artículo 83.4 TRLA una afección legal y, en consecuencia, una hipoteca legal tácita, como quiera que “las deudas a la comunidad de usuarios… gravarán la finca…en cuyo favor se realizaron, pudiendo la comunidad de usuarios exigir su importe por la vía administrativa de apremio, y prohibir el uso del agua mientras no se satisfagan, aun cuando la finca…hubiese cambiado de dueño”
Subyaciendo una naturaleza real para poder ostentar la condición de participe, al ser “ob rem” la vinculación existente, resulta imprescindible que el padrón comunitario se encuentre actualizado; actualización que es competencia y responsabilidad de la Junta de Gobierno en virtud de lo dispuesto en la letra f) del artículo 220 RDPH (que le atribuye “formar el inventario de la propiedad de la Comunidad, con los padrones generales, planos y relación de bienes”), lo que requiere la adopción de los oportunos acuerdos por dicho órgano.
